不動産投資は、安定した収入源として注目を集めていますが、始める前にしっかりと知識を身につけることが重要です。ここでは、不動産投資の始め方、種類、そしてそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
わたしも実際に区分マンション投資を１戸していますが、もっと勉強が必要です。
不動産投資を始める前に
不動産投資を始める前に、以下の点についてよく検討しましょう。
- 資金計画: どのくらいの金額を投資に充てられるか、自己資金と借入金の割合などを明確にしましょう。
- 目標の設定: 投資によってどのようなことを達成したいのか、具体的な目標を設定しましょう。
- リスクの理解: 空室リスク、金利変動リスク、不動産価格下落リスクなど、様々なリスクが存在することを理解しましょう。
- 知識の習得: 不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、基礎知識を身につけましょう。
- 専門家への相談: 不動産会社や税理士など、専門家の意見を聞き、自分に合った投資方法を選びましょう。
不動産投資の種類
不動産投資には、大きく分けて以下の種類があります。
- 区分マンション投資: マンションの一室を購入して賃貸に出す方法です。初期投資額が比較的少なく、初心者でも始めやすいのが特徴です。
- 一棟マンション投資: マンション一棟を購入して賃貸に出す方法です。大規模な投資になりますが、高い利回りが期待できます。
- 戸建て投資: 一戸建て住宅を購入して賃貸に出す方法です。ファミリー層向けの物件が多く、長期的な安定収入が見込めます。
- J-REIT: 上場不動産投資信託のことで、少額から投資できます。不動産の運用は専門家が行うため、初心者でも手軽に始められます。
各種類のメリット・デメリット
| 種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 区分マンション投資 | 初期投資額が比較的少ない、管理が楽 | 利回りが低い、空室リスクが高い、管理費や修繕積立金がかかる |
| 一棟マンション投資 | 高い利回りが見込める、スケールメリットがある | 初期投資額が大きい、管理が煩雑 |
| 戸建て投資 | ファミリー層向けの物件が多く、長期的な安定収入が見込める | 空室リスクが高い、管理が煩雑、修繕費用がかかる |
| J-REIT | 少額から投資できる、不動産の運用は専門家が行う | 価格変動のリスクがある、不動産を選べない |
まずは自分に合った不動産投資を選ぼう
不動産には上記のようにいろいろな種類があります。
ほかにもビルや駐車場・トランクルームなどもあります。
不動産は中古で購入するのが成功への近道となります。
現物不動産投資 購入する不動産を選ぼう
表面利回り＝
年間収入/物件価格×１００
実質利回り＝
（年間収入ー年間経費ー空室率の額）／（物件価格＋購入時の経費＋リフォーム費用）×１００
耐用年数と1m2当たりの価格
木造 22年 15万
軽量鉄骨 27年 17万
重量鉄骨 34年 18万
鉄筋 47年 19万
客付け業者と元付け業者 客付けの場合は、買主と売主がそれぞれの業者に仲介手数料を払う
元付け業者のみ扱うサイト 不動産ジャパン
空き家を購入するポイント
購入希望価格を安くして安く買う
空室期間は1年以内
空き家専用サイト 空家ベース
専用サイト
楽待
健美家
アットホーム投資
不動産仲介会社
三井のリハウス
SUMU-SITE
ノムコム・プロ
利益が出るかシミュレーションしよう
購入にかかる費用
仲介手数料
印紙代
固定資産税
火災保険料
不動産登記費用
不動産取得税
ランニング費用
固定資産税
火災保険料
PMフィー
住民税・所得税
管理費・修繕積立費
シミュレーションシート
ローンで失敗しないためのポイント
１．自己資金を物件価格の１０～３０％用意する
２．利回りの高い物件を選ぶ
３．返済額が増えても利益が出るか考える
不動産購入の流れを知ろう
1．現地に行って確認する。業者ヒアリングをする。
周りの環境、建物の状態、家賃の相場、住民、空室率
2．購入価格を決める。
3. 買い付けの申し込み
4. 契約書類の確認
5. 売買契約の締結
6. 決済の準備
7. 決済・引き渡し
購入後に管理と利益をアップするコツ
いい管理者を選ぶこつ
１．管理体制 入居率95％以上 管理戸数が200戸以下
２．客付け力 2社以上広告をだしている、賃貸仲介会社に広告を頼める。
３．PMフィーが5％以下、成約手数料が家賃1か月分
４．自分でリフォームを手配できる。
５．オーナチェンジの際に保証会社を引き継げる。
3つの形で収支を記録する。
１．レントロール
契約開始日 終了日 間取り 面積 借主 保険会社 更新料 賃料 共益費 敷金
２．月の収支
収入 賃料 共益費
支出 PMフィー
収支合計
３．年間の収支
収入 賃料 共益費
支出 PMフィー 管理費 修繕積立金 固定資産税 保険料
収支合計
不動産を売る時（5年以上所有すると売却利益に対する住民税と所得税が約半額）
現金が必要となったとき
大規模修繕の前
キャピタルゲインが得られるとき
もっと良い不動産を買うとき
不動産投資をやめるとき
まとめ
不動産投資は、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に進める必要があります。投資の種類によって、リスクやリターンは大きく異なります。ご自身の資金状況や投資目標に合わせて、最適な投資方法を選びましょう。
より詳しく知りたい場合は、不動産会社や税理士など、専門家にご相談ください。不動産投資は、決して簡単なものではありません。十分な情報収集と準備を行い、慎重に進めてください。この情報が、あなたの不動産投資の第一歩のお役に立てれば幸いです。
以下、補足として、不動産投資に関する注意点などを加えて説明することも可能です。
- 不動産投資に関する最新の情報
- 不動産投資の成功事例と失敗事例
- 不動産投資に関する税金
- 不動産投資に関する法律
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